קרקע להשקעה – המדריך המלא למשקיע המתחיל

מחירי הדירות הגבוהים גורמים לאנשים רבים לחפש דרכים נוספות להשקיע בנדל״ן. אחת האפשרויות היא קרקע להשקעה. מדובר באפיק שיכול לאפשר כניסה לעסקאות נדל״ן בסכומי הון נמוכים יותר מרכישת דירה, עם פוטנציאל לעליית ערך בעקבות התקדמות תכנונית, הגדלת זכויות או קבלת היתרים.

הרווח בקרקע מגיע בעיקר מעליית הערך שלה וממימוש נכון בהמשך. קרקע להשקעה לא חייבת להיות עסקה לטווח ארוך בלבד. יש גם עסקאות ממוקדות שנבנות סביב שלב תכנוני ברור, כמו אישור תוכנית, הגדלת זכויות או קבלת היתרים, ולאחר התקדמות משמעותית ניתן לבחון אפשרות למימוש.

לכן, לפני שרוכשים קרקע להשקעה, חשוב לבדוק את המצב התכנוני בפועל, את מחיר הכניסה, את שווי הקרקעות הדומות באזור ואת אפשרות המימוש בהמשך.

מהי קרקע להשקעה?

קרקע להשקעה היא רכישת זכויות בקרקע מתוך מטרה ליהנות מעליית ערך בעתיד. העלייה יכולה להגיע בעקבות שינוי במצב התכנוני, קידום תוכניות, הגדלת זכויות, קבלת היתרים או פיתוח של האזור.

עם זאת, לא כל קרקע תעבור שינוי בשנים הקרובות, ולא כל אזור מתפתח מבטיח רווח והשבחה בכל הקרקעות שבו. לכן חשוב לבדוק באיזה שלב תכנוני הקרקע נמצאת, האם מחיר הרכישה תואם את מצבה בפועל, ומתי צפויות להגיע נקודות המימוש המעניינות בהמשך.

כאשר מחיר הקרקע תואם את מצבה התכנוני בפועל, קשה יהיה להפסיד בעסקה כזאת. לכן בדיקה מקצועית לפני הרכישה היא שלב חשוב בתהליך.

מצבים תכנוניים מרכזיים שחשוב להכיר

לא כל קרקע נמצאת באותו שלב תכנוני. יש קרקעות שנמצאות בשלב מוקדם מאוד, ויש כאלה שכבר עברו תהליכי אישור משמעותיים. השלב שבו הקרקע נמצאת משפיע על המחיר, על רמת הסיכון, על פוטנציאל הרווח ועל נקודת המימוש האפשרית.

מצב תכנוני	מאפיינים עיקריים
קרקע חקלאית ללא ייעוד לבנייה	קרקע שאינה מיועדת כיום לבנייה ונמצאת בדרך כלל בשלב מוקדם מאוד.
קרקע עם ייעוד בתוכנית מתאר כוללנית	קרקע שמופיעה במסגרת תכנון עירוני רחב יותר, למשל למגורים, מסחר או תעסוקה, אך עדיין נדרשת עבורה תוכנית מפורטת.
קרקע הנכנסת לתכנון מפורט	שלב שבו הקרקע נמצאת בתוך גבולות התוכנית, כלומר בתוך “הקווים הכחולים”, ומתחיל תהליך ממוקד יותר להפשרה ומתן זכויות.
קרקע עם תוכנית מפורטת מאושרת	קרקע מופשרת שקיבלה זכויות בנייה מתאמן אפשר להתקדם להיתרים ובנייה בפועל.
קרקע עם היתרים או לקראת היתרים	שלב מתקדם יותר, שממנו ניתן להתחבר לקבלן ולצאת לתהליך בינוי. או במילים אחרות פריסיילים ודירות על הנייר כמו שאנחנו מכירים קיום.

ככל שהקרקע נמצאת בשלב מתקדם יותר, רמת הוודאות בדרך כלל עולה, אך גם מחיר הכניסה עשוי להיות גבוה יותר. כניסה בשלב מוקדם יותר יכולה לאפשר מחיר נמוך יותר, אך דורשת הבנה טובה של התהליך, לוחות הזמנים והסיכונים.

למה משקיעים בוחרים בקרקע?

קרקע להשקעה יכולה לאפשר כניסה לעולם הנדל״ן בסכומי הון נמוכים יותר מרכישת דירה, ולעיתים גם ללא צורך במשכנתא בשלב הרכישה. עבור משקיעים שמחפשים חשיפה לנדל״ן בלי ניהול יומיומי של דירה, זהו יתרון משמעותי.

בנוסף, כאשר ההשקעה נעשית כחלק מהתארגנות קבוצתית, ניתן להשתתף בעסקאות גדולות יותר וליהנות מכוח קנייה משמעותי יותר. במקרים מסוימים, כוח הקבוצה יכול לאפשר כניסה לעסקה במחיר טוב יותר מזה שהיה זמין למשקיע שפועל לבד. 

יתרונות של קרקע להשקעה

לקרקע להשקעה יכולים להיות כמה יתרונות משמעותיים, במיוחד כאשר העסקה נבדקת בצורה מקצועית ונרכשת במחיר שתואם את מצבה התכנוני בפועל.

• סכום כניסה נגיש יותר
  קרקע להשקעה יכולה לאפשר כניסה הדרגתית ונגישה יותר לעולם הנדל״ן.
• ללא משכנתא בשלב הרכישה
  בחלק מהעסקאות אין צורך במימון בנקאי בתחילת הדרך, אלא רק בשלבים מתקדמים יותר, למשל לקראת בינוי.
• פוטנציאל לעליית ערך
  כל התקדמות תכנונית, הגדלת זכויות או קבלת היתרים מעלה את שווי הקרקע בצורה משמעותית.
• כוח קנייה קבוצתי
  כניסה לעסקה כחלק מקבוצה יכולה לאפשר השתתפות בעסקאות גדולות יותר ובתנאים שלא תמיד זמינים למשקיע שפועל לבד.
• ללא תחזוקה שוטפת
  אין צורך להתמודד עם שוכרים, תיקונים או ניהול יומיומי של נכס.
• אפשרות למימוש בשלבים שונים
  מכיוון שאנחנו רוכשים מטרים ומוכרים מטרים ועליהם יתקבלו זכויות באישור התוכניות המפורטות, עד שלב הבנייה בפועל ניתן להתייחס לקרקע כעסקה פיננסית לגמרי ולמכור חלקים ממנה או את כולה לפי התקדמות השלווים ולפי משך הזמן אשר אנחנו מעוניינים לחכות.

סיכונים שחשוב להכיר

כמו בכל השקעה, גם בקרקע יש סיכונים שחשוב להבין מראש. אחד המרכזיים שבהם הוא רכישה במחיר שאינו משקף את מצב הקרקע בפועל.

• רכישה במחיר שאינו תואם את מצב הקרקע
  הסיכון המרכזי הוא לשלם מחיר גבוה מדי ביחס למצב התכנוני של הקרקע או למחירים של קרקעות דומות באזור.
• חוסר הבנה של המצב התכנוני
  חשוב לבדוק את התוכניות החלות על הקרקע, את הייעוד שלה, את גבולות התוכנית ואת שלב ההתקדמות בפועל.
• הסתמכות על תחושות או הבטחות כלליות
  החלטה שמבוססת על לחץ, חשש או הבטחות לא מבוססות עלולה להוביל לטעויות. לכן חשוב לבחון נתונים ולא להסתמך רק על כך שהאזור “מתפתח”.
• עיכובים בתכנון
  גם כאשר יש פוטנציאל אמיתי, תהליכי תכנון עשויים להתעכב, להשתנות או להתקדם לאט מהצפוי כאשר עולות התנגדויות או אתגרים מסויימים לתוכניות אשר מקדמים על הקרקע.
• חוסר נזילות
  קרקע כמו כל נדל"ן דורשת תהליך של מספר שבועות עד מספר חודשים לתהליך מציאת הקונה הנכון, במחיר הנכון. וגם לאחר החתימה לוקח לפעמים זמן עד להשלמת העברת הכספים במלואה וזה נושא שצריך לקחת בחשבון.
• היעדר הכנסה חודשית
  ברוב המקרים קרקע אינה מייצרת תזרים חודשי כמו דירה מושכרת, ולכן הרווח תלוי בעיקר בעליית הערך ובמימוש עתידי.

מה חשוב לבדוק לפני רכישת קרקע?

לפני שמתקדמים לעסקה, חשוב לבדוק את הנתונים בצורה מסודרת. חלק גדול מהמידע התכנוני זמין כיום במערכות ציבוריות כמו מנהל התכנון, תב״ע עכשיו, GOV.MAP, מאגר תוכניות עתיד, מערכות GIS עירוניות ומקורות מידע נוספים.

• מצב התכנון בפועל
  האם קיימת תוכנית מאושרת, תוכנית בהפקדה, תוכנית כוללנית או הליך תכנוני פעיל.
• ייעוד הקרקע
  האם הקרקע מיועדת לחקלאות, מגורים, מסחר, תעסוקה או שימוש אחר.
• מיקום הקרקע ביחס לתוכנית
  האם הקרקע נמצאת בתוך גבולות התוכנית, כלומר בתוך “הקווים הכחולים”, ולא רק ליד אזור שמתוכנן להתפתח.
• מחיר ביחס לקרקעות דומות
  האם מחיר הכניסה תואם קרקעות דומות באותו מצב תכנוני.
• רישום הזכויות
  מה בדיוק נרכש, מי בעלי הזכויות, האם הרישום מסודר והאם קיימות מגבלות משפטיות.
• תוכנית המימוש
  מה הן נקודות היציאה האפשריות ומתי הן צפויות להגיע: מכירה לאחר אישור תוכנית, מכירה לאחר הגדלת זכויות, חיבור ליזם או המשך לשלב הבינוי.

קרקע להשקעה או דירה להשקעה?

אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. דירה להשקעה יכולה לייצר הכנסה חודשית משכירות, אך בדרך כלל דורשת הון עצמי גבוה יותר, משכנתא, התנהלות מול שוכרים ולעיתים גם תחזוקה שוטפת.

קרקע להשקעה, לעומת זאת, מתמקדת בעיקר בפוטנציאל לעליית ערך. היא יכולה להתאים למשקיעים שאינם זקוקים להכנסה חודשית מיידית, ומעדיפים לבחון עסקה עם אפשרות למימוש בהמשך – למשל לאחר התקדמות תכנונית, הגדלת זכויות או חיבור ליזם.

לכן הבחירה בין דירה לקרקע תלויה במטרות המשקיע, בתקציב, בצורך בתזרים חודשי, ברמת הסיכון הרצויה ובטווח הזמן שהוא מוכן להמתין עד למימוש.

למי השקעה בקרקע יכולה להתאים?

השקעה בקרקע יכולה להתאים למשקיעים שמחפשים חשיפה לעולם הנדל״ן, אך לא בהכרח רוצים או יכולים לרכוש דירה להשקעה.

היא עשויה להתאים למי שמוכן לבחון הזדמנויות לפי נתונים תכנוניים ברורים, להבין את רמת הסיכון, ולפעול מתוך תוכנית מימוש מסודרת.

עם זאת, חשוב שההשקעה תתאים למצב הפיננסי של המשקיע ולטווח הזמן שבו הוא יכול להמתין עד למימוש.

תמר ואור – השקעה בקרקע עם מעטפת מקצועית

השקעה בקרקע יכולה להיות נגישה יותר במסגרת התארגנות קבוצתית. כך משקיעים פרטיים יכולים להצטרף לעסקאות נדל״ן גדולות, שנבדקות מראש מבחינה תכנונית, משפטית וכלכלית.

במסגרת ההתארגנות הקבוצתית, משקיעים יכולים להצטרף לעסקאות קרקע בהיקפים משמעותיים, בסכום נמוך יחסית לגודל העסקה הכוללת. לאחר התקדמות משמעותית, כמו אישור תוכנית, הגדלת זכויות או קבלת היתרים, ניתן לבחון אפשרות למימוש הקרקע, להמשיך לשלב הבא עם יזם או קבלן, או להשתתף בעסקאות נוספות בהמשך.

לאורך הדרך המשקיעים מקבלים הסברים ברורים, עדכונים שוטפים וליווי שקוף, כדי להבין את מצב העסקה, את הפוטנציאל שלה ואת אפשרויות ההמשך.

שאלות ותשובות נפוצות